受重磅计渔利好影响，自“十一”国庆假期以来，北京楼盘到访量快速上升，成交量大幅高涨。位于地铁郭公庄站仅400米的中海丰和叁號院也蛊惑了不少的看房者。不外，有着换房策画的购房者严女士却在看房流程中产生了这么的疑问：神志地下有9号线、房山线两条地铁线经过，在地铁高速通过期，楼栋会不会有振动噪声？天然神志已在地铁穿行的区域挖土造湖，这么能起到闭塞的作用吗？开采商在开采流程中，选拔了什么步伐来减少地铁高速穿行时的插手？

躲闪地铁而“退线”，建高层豪宅

中海丰和叁號院沙盘。

当作中海藏峰系，丰和叁號院有着“千平湖景”“万平园林”，这似乎成了项指标卖点。但在“千平湖景”的地下是呼啸而过的高速地铁，包括地铁房山线及地铁9号线，两条地铁每天屡次来回。

回想地块源流，2023年10月31日，北京丰台郭公庄2宗涉宅用地进行出让。其中，丰台区地铁9号线郭公庄车辆段神志（三期）1518-614、L08地块由中海地产以54.4亿元竞得，溢价率6.67%，成交住宅楼面价约为6.25万元/平方米。据出让文献显露，该地块属于R2二类居住用地、A61机构养老环节用地，建筑限制约12.47万平方米。

因为地下有地铁穿行的原因，丰和叁號院在联想时，就将地块分红了东西两个部分，其中西边共有3栋楼，均为四合院，报价为8000万元至近1亿元。而东边则有7栋楼，4栋是25层的高层，3栋为8层的洋房，户型建面在168-262平方米之间，这一户型程序也锁定了其购买东说念主群为“顶级改善”。

从价钱来看，销售指挥价达9.2万元/平方米（坎坷浮动8%）。在丰台楼市，在地块面市时这么的指挥价钱曾经引起阛阓质疑，最终是要用高端家具与价钱匹配。事实上，中海也将其定位为豪宅，除了四合院外，每套总价在1500万至2500万元之间。

值得关注的是，天然丰和叁號院小区容积率为2.2，然则因为要躲闪地铁的“退线”范畴，地块东部区域要承载7栋楼座，建筑纠合排布，其局部容积率天然会升高，这就不难默契会出现25层的高层家具。

据一位业内东说念主士暗意，地块下有地铁通过，这是项指标硬伤，6.25万元/平方米的楼面价，本来以为能卖到9.2万元/平方米，但现在阛阓是“以价换量”，单价也势必大打扣头。每平方米不到3万元的毛利，关于中海这个神志来说，“控资本”的压力会很大。

在拿地5个多月后，本年3月，丰和叁號院就开售并已建成了实景区。不外，该项指标售楼处并不在现场，而是设在中海甲叁号院的写字楼内。贝壳财经记者打听发现，神志有着我方的销售团队，销售流线皆是程序动作，先在售楼处登记看样板间，随后在销售东说念主员指导下，方能去现场的实景区。但无论是在沙盘前先容神志，依然不雅看样板间的时辰，记者斗争到的销售东说念主员均未说起地铁在小区地块下穿行一事。在售楼处公示区域，也未见到关联领导信息。

“千平大湖”下的转动？

关于专诚购买丰和叁號院的破钞者来说，最为温顺依然地下的两条地铁线，比如在运转时，会对这个豪宅神志产生如何的影响？毕竟沙盘的好意思好与推行总会有差距，尤其是一些对噪声敏锐东说念主群更是如斯。

大家皆知，地铁列车运转时对周边一定范畴内建筑形成转动和噪声。比如，地铁列车运转时车辆对钢轨产生冲击，传递到轨说念结构，再通过正直结构传递到周围土层，进而引发周边建筑或构筑物（大地、地下）产生转动。

关于住宅类敏锐建筑，凭据《城市区域环境振动程序》(GB10070-88)，“住户、文教区”有昼间70dB、夜间 67dB的限值要求。因此，在建筑联想流程中，至少也要谨守这一程序。

据多位参不雅过丰和叁號院实景的业内东说念主士以及购房者暗意，在地铁通过期，在湖边真实能感受到转动，距离湖边越远插手越小。但在住宅楼里会不会有震感，因为楼栋还在开采中，未能投入，现在依然未知数。

据悉，早在2023年7月，丰和叁號院场地地块出让前，北京市科学时刻估计院城市安全与环境科学估计所、国度环境保护城市噪声与振动截止工程时刻中心对该地块进行了专项估计（以下简称“《专项估计》”）。《专项估计》提议，为充分且合理地利用神志地块地皮面积，有必要规矩振动截止距离，在稳妥区域或选拔工程减振步伐的条件下开展建筑布局联想。

参考现在振动实测及展望后果，以67dB当作截止限值要求，上述《专项估计》对丰和叁號院场地地块的振动截止给出了建议：地铁清亮轨说念中心线两侧60米-66米范畴外为敏锐建筑稳妥开采区域，26米-30米范畴内不建议开采敏锐建筑；在房山线上行轨说念中心线东侧26米-60米、房山线下行轨说念中心线西侧30米-60米及9号线东侧30米-66米范畴内开采敏锐建筑时，敏锐建筑应选拔筏板基础，并进行建筑基础隔振搞定。

图/《专项估计》截图

《专项估计》明确提到，中海丰和叁號院后续二级开采时，应进一步逢迎轨说念减振步伐情况、源强与时势土振动传播脾性、建筑落位及建筑结构联想贵寓，开展缜密化的建筑室内振动展望分析，细目每栋敏锐建筑的振动截止需求后开展截停步伐联想，尤其应识别建筑结构楼板振动比拟室外环境振动显贵放大的情况，以保证地块内悉数敏锐建筑振动影响均满足程序限值要求；同期应试虑室内结构噪声影响，幸免结构噪声提高程序限值要求。

神志回答：造园造湖、楼座防震，年末怒放楼体体验

从北京连年来供地情况来看，加大对轨说念交通站点周边用地的出让，鞭策“站城和会”已是阛阓的需求，是以地铁上盖神志也并不鲜见，但像严女士相通的购房者最为关注的是，开采商在开采流程中，选拔了什么步伐来减少地铁高速穿行时的插手？

对此，北京建院第九建筑联想院院长助理王新平以为，一般从联想角度搞定此类问题通用手法是：其一，选拔减隔震时刻，如建树减震沟；其二，在地铁建筑与居住建筑之间建树减震构造，使地铁的转动波不可凯旋传递到上部建筑物的主体结构，包含水平振动和竖向振动两种。这些具体时刻额外复杂且专科。

新京报贝壳财经记者干系到中海丰和叁號院销售总监崔雨，他赐与了解答：一是在地铁的“退线”范畴内，神志莫得作念任何楼座，而是作念了园林和湖，相称于作念了一个环球的户外园林空间，保证建筑和地铁之间有饱和的安全距离。从悉数这个词诡计平面的角度进行了一个改变排布，也成为了本年豪宅阛阓上独具特质的“千平湖景”“万平园林”。二是在楼座下方，作念了地铁防振步伐，盘问照顾人单元是巨擘机构北京市科学时刻估计院城市安全与环境科学估计所。三是凭据盘问照顾人单元的测量，地铁振动值影响身分包括声息和振动，神志操纵了“奥卓新材”，不错默契为一种垫在基座底下，有着隔震步伐的新式材质；凭据盘问照顾人单元关于不同点位的振动值，进行了不同材料的铺设，保证楼座的安全和经济性。

崔雨还暗意，本年年末，将会在离地铁“退线”比较近的楼座怒放实体样板，让客户骨子体验和感受。“大湖底下莫得作念隔震步伐，通过对比，客户不错感受到湖边与作念完看守之后的楼宇差距。”此外，崔雨还提到，售楼处有关联视频演示，购房者不错了解关联内容。

而关于有看房主说念主提议的能否在合同中对地铁带来噪声、转动等潜在影响进行商定，北京金诉讼师事务所主任王玉臣讼师暗意，如何幸免楼盘地下地铁噪声、转动的插手，专科性太强，不好预判。关于购房者来说，弥远是不错在合同上不休，然则合同经常是开采商提前准备好的形状条件，尤其是购房合同的补充左券，经常会把开采商的许多背负豁免掉，遭逢这种情况，思通过合同去逃匿在履行中难度较大。

新京报贝壳财经记者 袁绚丽

裁剪 杨娟娟 校对 刘军

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